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融资多元化房企寻找新的钱袋子

发布时间:2021-01-07 19:50:08 阅读: 来源:电烙铁厂家

每日经济新闻

中国指数研究院的报告显示,2015上半年房地产企业开发到位资金与去年同期相比总量有所减少,尤其一季度开发商到位资金同比下滑2.9%,10年来首现负增长。与之相对应的是,房地产企业的融资需求还在不断攀升。

Wind统计数据显示,142家上市房企2015年上半年平均负债率为76.8%,负债合计接近3.4万亿元,同比增长幅度约达13%,超过43%的房企资产负债率超过70%的红线。

众所周知,房地产是资金密集型行业,现金流被视作开发商的生命线。然而通过观察发现,不少房企已经在依赖短期的资金维持项目长期的发展。通过“借新还旧”为企业赢得周转时间,这或许也正是推高杠杆率的重要原因。

与此同时,传统融资系统为开发商“输血”的效力却在减弱。新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者透露,他在与多家银行高层接触的过程中发现,部分银行对开发贷款的发放变得更为谨慎,在企业选择上倾向于排名靠前的百强房企。

在“去库存”的主旋律之下,今年以来银行强化房地产风险控制,通过严格执行名单制、下调企业信用评级、降低抵押率,甚至停贷等方式对“风险”项目采取措施,造成整体放贷规模同比下滑。然而在此背景下,房企融资格局的变化已经悄然发生,开发商正在积极寻找新的“钱袋子”。

房企融资走向多元化

近年来,融资渠道的多元化正在重构房地产企业的融资格局:由原来的单纯依赖银行贷款,向以银行贷款为主、创新融资为辅,间接融资和直接融资相结合的方向发展,委托贷款、房地产信托、房地产投资基金、IPO、股权融资等成为房地产企业新的融资选择。

亿翰智库上市房企研究中心主任张化东指出,开发商采用多元化的融资渠道可以实现风险的平衡,保障资金链的安全性。同时社会化融资方式还能够规避银行贷款宏观调控方面的限制,为企业带来更大的自由度。

今年1月,证监会修订并发布了《公司债券发行与交易管理办法》,债市新规为房企发行公司债营造了宽松的融资环境。

中国指数研究院数据显示,今年1-10月,共有52家房企成功发行公司债,发行规模达到1814.24亿元,相比2014增长了近16倍。随着发债票面利率逐步降低,房企债市融资意愿越发强烈。三季度以来,房企发债速度明显加快,从季度房企融资金额来看,三季度共有37家房企公司债发行成功,募资规模达1265亿元,占整个发债市场的60%左右。

公司债发行成本较低,因此受到了企业的青睐。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌曾表示,国内的开发贷算上各种管理费用,即便是一些信誉好的上市公司,资金利率也要达到8%。相比之下,公司债的利率水平多在4%-7%。

欧阳捷表示,除了成本较高之外,银行贷款在抵押、期限等方面附带有较多的限制条件,这也影响了资金的使用效率。而基金、信托等社会化融资方式则更为灵活高效。

中国指数研究院统计显示,截至今年5月,房地产企业来自国内银行的开发贷款累计达7458亿元,较2014年同期减少了9.20%。

与蜂拥发债类似的是,房企股权再融资也呈现出爆发式增长。从房企公布的定增方案来看,泛海控股、保利地产等企业的融资规模都达到了百亿元。

事实上,房企在不同的阶段对于融资也有不同的需求,私募股权融资也正在进入开发企业的视野。五牛基金执行董事陈国华告诉《每日经济新闻》记者,相比普通的基金、信托的融资方式,私募股权基金对于开发企业考量更为严格。陈国华透露,五牛基金在投资项目时,会从企业的业绩、资金状况、运营能力、产品竞争力、风险控制等方面全方位考察。

欧阳捷指出,私募股权分为公司股权和项目股权两种,前者因为存在企业被并购、丧失控制权的风险,因而后者更为多见。

“目前五年基金投资的企业都是行业内排名前50的品牌房企,我们与万科、金地等公司签订了部分项目的一揽子投资计划。”陈国华说。

一位不愿具名的基金公司操盘人员表示,私募股权资金的出现适应了开发商“小股操盘”“轻资产运营”的需要。但事实上目前中国房企的私募股权大多是“假股真债”或“假股真贷”。这种模式在开发成本较高的一线城市尤为多见。

金融工具创新加速

泰禾集团董事长黄其森曾多次表示:“不懂金融的人做不好房地产”。

我国大资管格局的迅速发展也丰富了房企融资的手段,为融资创新注入动力。主动管理型的融资产品和资产证券化正在成为企业融资的新趋势。地产金融将向着多元化融资结构、大资管行业背景、金融创新与衍生品方向发展。

今年初,万达商业地产公布了与光大控股旗下的光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司的投资框架协议,上述4家机构会在今明两年间向万达商业首批投资约240亿元。随后,万达联合快钱推出了“稳赚1号”房地产众筹产品,其本质就是一只商业地产抵押贷款支持证券。

世茂地产则在今年7月和11月相继推出了两款资产证券化产品——物业费ABS及购房尾款ABS,以期进一步盘活开发及运营环节的资产,为企业提供稳定的现金流。

易居中国执行总裁丁祖昱认为,目前全国进入“千亿俱乐部”的房企有7家,前10强的销售门槛为600亿元,以10%尾款来估计,这将会是一个60亿~100亿规模的市场,由此推算,整个房地产行业购房尾款的证券化市场完全有可能达到千亿规模。

“可以说,未来十年中国的房地产是存量房时代,资产证券化产品有望成为盘活存量市场的主流手段,未来的空间会非常大。”上述基金公司负责人说。

张化东表示,在美国,房地产企业在产业链上往往有明确的分工,投资、开发、建设、运营都由不同的企业来完成。今后国内房企在转型过程中,也不排除在诸如投资这样的关键环节上诞生专门的企业。

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